【澳洲房市解析SP-預窺2020年6個關鍵事件】


近來送孩子到澳洲念書,甚至詢問因為移民歸化而想要買澳洲不動產的人越來越多,過去曾經因中國大陸資金過多而造成房價差點泡沫化的澳洲房市以及近年受困於美中貿易戰導致澳洲經濟成長放緩的影響,許多投資人觀望了許久。

在2020年,有幾個已經可以預見的關鍵事件可以做為值得觀察與評估的重要機會,Ju這邊幫大家整理6個絕對不能不關注的重點事件,一起來瞭解!

1.澳洲央行再降息

今年10月澳洲央行再次降息, 宣布調降1碼至0.75%。但根據 J.P.Morgan在2019年中的預測以及 澳洲央行總裁Philip Lowe一系列的喊話,預期利率可能會來到0.5%。

而再次的降息很可能會出現再2020年Q1,根據NAB的預測,很可能發生在明年的2月之前,甚至在澳洲政府趨向保守的情況下,若沒有提出有效刺激經濟發展的方案,很可能為了維持澳洲經濟成長率的數字以及發展,在202年年中再次調降至0.25%。

降息代表會有大量的資金湧入房地產及股市,特別是在澳洲房市租金收益十分漂亮的情況下,今年下半年的澳洲降息,除了活躍東澳包含長期不振的墨爾本(Melbourne)及雪梨(Sydney)兩個大都市的房產交易量,更讓墨爾本租金漲到新的高點。

若2020持續再推出降息,預計墨爾本、布里斯本等已經呈現回溫的房市會進入快速上漲熱潮,投資人可以好好把握。

2.香港事件持續發酵與變化

觀察國際房產趨勢不外乎推力和拉力,移民相對自由的澳洲一直是華人取得永居權和移民的重點地區。

香港事件目前的發展狀態尚不明瞭,但在今年已經出現不少因為香港事件而積極尋求海外移民購置房產的客群,是亞洲區域近年來相當少見的強烈推力。

Domain房產網在國際房產平台的執行長 Georg Chmiel報導中也提到:「未來2到5年間,隨著這些人前來定居和買房,可能會給雪梨房地產市場帶來重大影響。」

3.中美貿易戰與原物料市場波動

中美貿易戰導致許多製造業減產, 倫敦金屬交易所(LME)表現最好的鎳期貨商品持續下跌,中美貿易戰造成的原物料市場影響造成許多原物料出口國家的經濟成長在今年大幅衰退。

從總體經濟面來看,中美貿易戰造成的這波影響讓東南亞新興國家的工業與製造業取得了非常好的技術轉移及工廠投資進駐機會,但是對於馬來西亞、澳洲等原物料出口國家卻造成了不小的衝擊。

但從政策面來看,政府因為這波衰退而祭出許多政策來刺激經濟並且放寬貸款刺激房市,也讓多年盤整的澳洲房地產市場出現回溫,不僅海外投資者有明顯增加的趨勢,更直接的房產購買者是澳洲本地可以取的優惠貸款利率的洲際移民或新家庭。

如果中美貿易戰持續,澳洲政府勢必祭出更多刺激經濟的政策,但對於經濟的穩定度是一種破壞;倘若中美貿易戰有好轉的機會,而澳洲政府的房貸優惠政策沒有做出調整,那麼在2020年會是一波非常大的房市上漲年。

4.美國總統大選與太平洋政治角力

2020年即將登場的美國總統大選絕對直接影響了全球各地的政治局勢與國際關係的敏感神經。

隨著中國不斷擴大在太平洋地區的影響力,太平洋的政治角力會影響到澳洲整體的經濟發展,直接容易造成波及的包含澳洲對中美兩大國的出口量及關稅調整。

5.澳幣匯率觸底反彈

前述兩個關鍵事件也都直接會影響到澳幣的波動,澳幣目前匯率已來到十年低點,甚至有許多專家預計會再更低,

如果澳幣持續走低,到了對美元破0.65或是對台幣破20的超低點,勢必會引起及胃大量的匯率買家進場,從今年的大幅度下跌已經開始有不少人陸續購買澳幣進場,當然也有更多人在等待時機,包含前述政治隱憂造成的澳幣持續走低,不少專家都預測到,不少專家都預測到更低的匯率。

CIBC 分析師認為,若聯準會進一步降息,與澳幣間的利差將再度縮減,未來澳幣可能在長時間跌深之後,出現逆轉升值的態勢。

但這波深蝶究竟會到什麼樣的地步,值得我們推敲,但可以預期的是澳洲國內本身房市買氣因為放鬆貸款而升溫,如今國外投資人因為匯率低點又造成熱錢湧入的情況下,2020會是值得強勢進場的一年。

6.澳洲移民政策調整

在2019年,新政府指出未來移民政策將會對居住地區有所限制, 澳洲總理Scott Morrison表示將會要求新移民必須在墨爾本(Melbourne)及雪梨(Sydney)之外的城市住滿五年才能遷往大城市。

這樣的移民政策將會為其他大型城市帶來非常大的利多,像是布里斯本、阿德雷德、坎培拉等城市由於此項政策方向的公布,在2019年Q2、Q3的房市表現呈現迎來春天的跡象。

若2020年政府順利通過相關法案並且實際推動,會造成布里斯本等城市的房價進一步推升,也有湧入不少投資型買家。

特別是像近年推動包含捷運、機場擴建及都市改善計畫的布里斯本,除了大量買家的湧入之外也會有不少開發商進場購地,有望至2014年以來再次把交易量推上新的高峰或是延續這波熱潮到2021年後。

 

在Medium上追蹤我的泰/澳房產趨勢:https://pse.is/K33FU


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2019-10-25 #1

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2019-10-26 #2

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2019-10-31 #3

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